- 계약하자마자 임대료 '선 지급'···'올차드빌리지' 투자 주목

[분당신문] 주한미군의 경기도 평택 이전이 본격적으로 시작됐다. 미군이 주둔할 경기도 평택시 안정리의 캠프 험프리스(K-6)는 여의도 면적의 5.4배, 판교신도시의 1.6배(1천431만m) 규모로 동북아시아 미군지기 중 최대규모다. 

이곳에는 한미연합사령부를 중심으로 UN주한미군사령부, 미8군사령부, 동두천과 의정부의 미 2사단 병력 등 주한미군 핵심부대들이 모두 배치된다. 여기에는 현역 미군, 미군 가족, 미 군무원, 카투사 등 직접 관련자 약 4만5천여 명과 이외 종사자 3만5천여 명 등 총 8만여 명이 이동해야 한다. 또한, 추가적으로 이태원 상권에 종사하던 상인들과 하청 업체, 관련 업계 종사자까지 포함하면 약 8만~10만여 명이 상주할 전망이다. 

이로 인해 미 국방부 산하 해외기지에 주둔하는 영외거주자(고급장교, 군무원, 민간 기술자 등)를 대상으로 임대사업을 목적으로 건축된 수익형 부동산 ‘미군렌탈하우스’가 각광을 받고 있다.  

주한미군 평택 이전, 영외거주자 8천 세대 수요 필요

미군 주택과는(Housing Office)에서는 미 국방부 규정에 따라 영외 거주자(off_post)에게 계급별, 직급별로 주거비용(LQA/OHA)을 차등 지원한다. 거리 및 행정구역에 대한 제한은 없으며, 당사자가 원하는 곳이면 임대주택의 적격성 및 안전도 검사 등을 거쳐 적정 임대료를 평가해 임대인에게 직접 달러로 지급한다. 이는 SOFA(주한미군지위협정)에 따라 2060년까지 장기 주둔하여 꾸준한 임대수입 창출이 가능해졌다. 

주거비용은 미 군무원(LQA)과 미군(OHA)에게 계급별로 지급되는 주택수당을 말한다. 미군(OHA)의 경우 미 국방부가 주관하여 월 거주비용을 계급별, 결혼 여부, 가족 수, 지역별로 차등 지급한다. 미 군무원(LQA)에게는 미 국무성이 주관하여 연간 거주비용을 등급별 가족 구성원 수에 따라 책정해 지급한다. 
 
미군렌탈하우스는 약 4만5천여 명 중 미군과 카투사 등 영내 거주자와 한국 측 인원 등을 제외한 영외거주자(미군, 군무원 가족 1만400여 명, 미 군무원 4천800여 명) 등 1만9천여 명이 주요 타켓층이다. 현재 미군에서 공식적으로 발표한 영외 주택의 수는 약 5천500세대 수준이다. 이는 부대에 주둔하는 군인, 군무원에 한정된 숫자로 컨트렉터 및 협력업체 직원들의 주택은 감안하지 않은 숫자로 실질적으로 는 약 8천 세대 정도가 필요한 것으로 업계에서는 분석하고 있다. 

렌탈하우스 선택, ‘임차인의 눈’으로 접근하는 것이 중요

평택지역에서 현재 분양 중이거나 건축 중, 또는 준공 완료된 주택은 약 3천 세대 미만에 불과해 향후에서 지속적으로 주택 공급이 필요한 상태로 투자자에게는 수익성 면에서 미군 렌탈 하우스가 최고의 투자 지역으로 떠오르고 있다.

전문가들은 평택미군렌탈하우스에 투자할 경우 몇 가지 사항을 꼭 체크할 것을 권하고 있다. 첫째로 작은 집에는 투자하지 말라고 한다. 미군들이 생활에 적합한 공간이 필요하고, 주변 커뮤니티를 확인할 필요가 있다. 두 번째로 위치는 아주 멀지만 않으면 된다고 한다. 렌탈하우스 주요 대상이 미 군무원으로 이들은 비상시 복귀와 관련이 없어 주거에 최적화된 입지를 더 선호한다고 한다. 마지막으로 주요한 포인트로 ‘임차인의 눈’으로 접근할 것을 주문한다. 미군 임대료는 계약면적을 기준으로 산정하기 때문에 투자수익률 분석이 가능하고, 프라이버시가 강조되는 미군 생활에 적합하도록 안전과 보안시스템에 신경 써야 한다. 그리고, 관리사무소(상근직원, 단지관리, 임대관리, 통학차량 운영)를 시행사가 직접관리하고 있는지도 꼼꼼히 따져야 할 부문이다.

평택 미군 렌탈하우스로 최적화된 곳 ‘올차드 빌리지’

이런 측면에서 전문가들은 미 군무원 전용렌탈하우스로 탄생한 ‘올차드빌리지’를 최적의 조건을 갖춘 곳으로 추천하고 있다.  

‘올차드 빌리지’는 평택 미군기지 캠프 험프리스 인근에 위치하고 있다. 2만2천93㎡(6천683평) 2층 단독주택으로 넓은 잔디마당과 외부 테라스, 주차공간 등을 갖춘 A타입 약 78평 27세대, B타입 약 76평 18세대 등 44세대 대단지로 이미 준공을 마쳤다. 또한, 이미 모든 세대가 임대를 마친 상태로 계약 완료와 동시에 렌탈료 연 4천800만원이 현금으로 선 지급된다. 

전문가는 “올차드 빌리지는 군무원 한국 체류 기간이 5년 전후 거주한 미 군무원들이 주로 거주하면서 현재 재계약률 100%를 보이는 미군렌탈하우스로 최적화된 곳”이라면서 “삼성반도체 단지를 비롯해 고덕국제신도시가 활발히 개발중에 있으며, 서울 강남권에 빠르게 진입할 수 있는 수서발 SRT도 개통되는 등 주변 개발 호재로 부동산 가격 상승이 기대되는 곳”이라고 분석하고 있다. 

특히, ‘올차드빌리지’는 지열을 열원으로 활용하여 냉난방하는 고성능 친환경 시스템으로 기존 보일러와 에어컨 대비 획기적응로 비용 절감이 가능해 타 단지보다 연 500만원 정도 관리비가 저렴하다. 그리고, 연 3회 입주자 친목파티와 1:1맞춤관리를 통해 단지내 커뮤니티를 만들어나가고 있다.